現在の返済状況や家計状況、住宅ローン以外の借入などに応じて適切な手続を行わないと
生活再生の効果が得られません。
何らかの事情でローン返済が難しくなったとき・・・
通常、まず債務者が金融機関に今後の弁済条件の変更の依頼することになるかと思いますが
そこで条件変更に応じてもらえなかったとき、あるいは、
なんとか他からの借入を利用しながら住宅ローンの返済を続けてきたが、
他からの借入が困難になったときなど、以下のような手続に入っていくことになります。
まずは、簡単にそれぞれの手続の内容を把握する必要があります。
住宅ローン金融機関との協議により自宅を売却してローンの返済に充当する方法。
売却しても残ってしまう債務は協議により分割で返済していくことになります。
任意売却そのものの手続は不動産業者が行うことが多く、残債の分割交渉なども
代行してくれる。 競売に比べ、引越し費用や抹消登記費用、マンション管理費の滞納分、 不動産業者の手数料などをみてもらえる場合もありメリットは大きい。
当事務所でも任意売却のみで対応ができる事案では、提携の不動産業者に
依頼する事になります。事案に応じて自己破産手続や個人再生手続と 組み合わせます。 | |
（金融機関による 担保権実行） |
住宅ローンで不動産を購入した場合、その不動産を担保に入れることになります。
その担保権を抵当権といいますが、融資をした金融機関や金融機関の保証会社が 抵当権者となっています。抵当権は債務者が支払を怠ったときに担保に入れている 不動産を競売にかけることができる権利です。
競売は裁判所を通して行われ、最終的に落札した人が買い受けます。通常、
任意売却で処分するよりも競売のほうが売却価格が下がると言われています。 競売は債権者である金融機関が申し立てるものなので、債務者の意向に関係なく 進められていきます。 |
裁判所に破産申立を行い、一定の財産を換価し債権者に配当します。
それでも残ってしまう債務については裁判所より免責許可決定を得ることで 支払義務は免除されます。
住宅がある場合は当然換価され、住宅ローンの債務に充当されます。
破産手続においては、住宅の資産価値に応じて管財人が選任される場合が ありますが、破産手続のなかで並行して任意売却を行います。 売却後の住宅ローン残債は免責されます。 | |
裁判所に個人再生申立を行い、一定の財産を保持したまま総債務を大幅に
減額することができます。 ただし、最低弁済額として清算価値保障があり、破産したならば債権者に 配当されるであろう財産分（例：解約返戻金、退職金など）の金額は返済額に する必要があります。
小規模個人再生では、再生計画に債権者の消極的同意が必要ですが、
給与所得者等再生の場合は債権者の同意は不要です。
また、住宅資金特別条項を利用することで、住宅ローンは残したまま、
それ以外の債務を圧縮することも可能で、 住宅を残して債務整理をしたい場合に非常に有効な手続です。 住宅ローンは契約通りに支払っていく他、要件が整えば、約定弁済期から 最長１０年、最終返済時に７０歳を超えない条件で条件変更も可能です。 | |
