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住宅資金特別条項を利用して住宅を守る
通常、自己破産であれ個人再生であれ債権者はすべて平等に扱わなければなりません。
ところが、住宅資金特別条項を利用した個人再生の場合は例外的に、住宅ローンについては
一定の要件を満たす限り全額支払い、住宅ローン以外の債務を圧縮して返済することができます。
全額を支払うのですから、担保権を実行されることがなく、住宅を手放さなくても済むのです。
なお、住宅ローンは一定の要件を満たせば、リスケジュールなどの条件変更も可能です。
現在や将来の収支状況をよく検討し、返済可能であれば非常に有効な手段です。
自己破産を考える前に、一度検討してみるべきでしょう。
利用できる要件
まず、利用できるかどうかの形式的な要件があり、それらをすべて満たしている必要があります。
登記簿謄本や住宅ローン契約書などで確認できます。
①住宅を所有している
債務者個人が所有し、自己の居住用の建物であること。夫婦共有でも可能。
事務所兼住宅や店舗兼住宅などの場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること。
住宅の用に供する必要があるので、投資用のマンションは不可能。
複数の住宅を所有している場合は主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
②住宅ローン（住宅資金貸付債権）であること
分割払いの定めのある住宅購入改良資金の貸付であること。
※注意
借りた金銭のうち住宅ローン以外の用途が混ざっている場合や、住宅の買替えで
買替え前のローン残を新たな住宅ローンに一本化している場合など事案によっては
要件を満たさないことがあるので注意が必要です。
<住宅ローンにかかる抵当権が住宅に設定されていること
（住宅ローン金融機関か保証会社の抵当権）。
※注意
住宅に住宅ローン以外の担保権が設定されている場合は不可。
消費者金融の不動産担保ローンや住宅ローン以外のおまとめローンの根抵当権などが設定されているケースでは利用できません。
また、住宅以外の不動産に住宅ローンの共同抵当権が設定されている場合に、
その住宅以外の不動産に住宅ローン以外の後順位担保権が設定されている場合も
利用できません。
住宅資金特別条項の内容
①住宅ローンを最初の契約通り支払う方法
住宅ローンの延滞がない場合、従前通りに返済を継続していく方法です。
②住宅ローンの延滞があった場合
再生計画認可確定時までに延滞した住宅ローンの元本・利息・損害金は、再生計画で定める
弁済期間（原則３年間）に支払う方法です。
実際問題として、この方法では、再生計画による弁済開始から３年の間、
・通常の住宅ローン返済
・圧縮された住宅ローン以外の返済 に加え
・延滞していた住宅ローンの返済
もしなければならないため、相当返済原資に余裕が必要になると思われます。
③リスケジュールをする場合（②が難しい場合）
②の方法では返済が難しい場合、延滞した分も含めて弁済期を延長することが可能です。
ただし、当初の契約の最終弁済期から１０年を超える延長や、また最終弁済期における
年齢が７０歳を超えるような延長はできません。
④元本の一部を猶予する場合（②③が難しい場合）
さらに、③による返済も難しい場合、再生計画で定める弁済期間（３年間）は
住宅ローンの元本の一部の返済を猶予したうえで、リスケジュールをする方法です。
ただし、当初の契約の最終弁済期から１０年を超える延長や、また最終弁済期における
年齢が７０歳を超えるような延長はできません。
⑤債権者の同意がある場合
住宅ローン金融機関の同意があれば、最終弁済期から１０年を超える計画や、
最終年齢７０歳を超える計画によることも可能です。
