任意売却について

住宅ローンを滞納した場合、金融機関が住宅ローン債権を回収する方法としては

・強制的に不動産を売却して債権を回収する方法（担保権の実行による競売）
・任意売却による方法

の２種類に分かれます。

一般的に任意売却の方が競売に比べると金融機関にとってメリットがあるといわれます。
では任意売却とはどのような手続でしょうか。

通常の売買との違い 

破産手続の同時廃止の事案では、破産手続の前か並行して不動産の売却をしていただくことに
なります。破産をするのですから当然依頼者は支払不能状態です。
債権者もそれはわかっていますので、通常の売買と比べるとかなり勝手が異なります。

つまり、通常の売買であれば不動産業者へ支払う仲介手数料や司法書士に支払う抹消登記費用、もちろん引越し代もすべて自分で払わなければなりません。
ところが、任意売却の事案では不動産業者の交渉によりそれらの費用を売買代金の中からまかなってもらえる場合が
あります。それらの費用すら支払うことができないのであれば、不動産を売却、
明け渡すこともできないからでしょう。

その結果、現金の出費が少なくて済みます。もちろん競売の場合は引越し費用はでません。
あとは通常の売買と同じで不動産業者による販売活動が行われ、
買主が見つかれば売買することになります。

競売との違い

競売とは、裁判所による強制的な売却といえます。
住宅ローンを組んで不動産を購入すると、その不動産には通常「抵当権」という担保権が
設定されます。抵当権者（債権者）は金融機関かその保証会社です。

この抵当権はローンの支払いができなくなったときは、金融機関が裁判所に申し立てることで
競売にかけることができる権利です。所有者の意思に関係なく競売することができ、
あらためて裁判をする必要もありません。
競売の結果売却代金を債権に充当することで金融機関は債権の回収ができるのです。

競売が始まると、裁判所の管理の下で、最低売却価格が決められ買主によって
落札されます。買主になるのは不動産業者が多く、通常の売買の価格に比べると非常に安くなるようです。
また競売物件情報は新聞にも載りますので、近所の人にも競売にかかっていることが
知られることもあります。

自己破産と任意売却 

ローンで住宅を購入した場合、多くの場合は不動産の価格よりもローンの残の方が多い、
いわゆるオーバーローン状態になっているかと思われます。

競売もしくは任意売却だけを行った場合、売買代金を返済に充当しても
残ってしまったローン分は当然支払義務があります。
住宅を売却すればそれで全て終わると勘違いされる方が多いので注意が必要です。
残ったローンの支払は金融機関と話し合い、返済可能な範囲で支払っていくことになるでしょう。

自己破産で免責されれば残った住宅ローンの支払義務もなくなります。